주택

[QnA] 주택 계약갱신청구 시 거주 의무 기간은?

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Q. 주택 계약 만료 후 2년 더 산다고 집주인에게 말했는데 2년을 채우지는 못하고 1년 정도만 거주할 거 같다고 하니 자동연장된 부분에서는 무조건 계약 기간 2년을 채우고 나가야 되고 세입자를 구하고 나가라고 하는데 어떻게 해야 하나요?

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A. 주택임대차보호법 상 갱신 기간동안에 임차인이 중도 퇴거하고 싶을 때 퇴거하기 3개월 전에만 통지하면 갱신되 계약기간과 관계없이 계약해지가 가능합니다. 이때 계약이 만료되기 이전에 임차인이 나간다고 해도 중도 중개수수료는 임대인이 지불합니다.

 

경매 물건 중에 빨간색으로 ‘건물만’이라고 나오는 특수물건이 있습니다. 토지는제외하고 토지 지상에 있는 건물만 경매에 나온 물건으로 토지와 건물의 주인이 다른 경우에 건물만 경매로 나온 물건입니다. 이런 경매는 특수물건에 속하는데 경매 고수라도 수익화하기에 까다로운 사항들이 많이 있습니다. 건물만 경매에 나온 경우 토지와 건물이 같이 나온 물건에 비해 가격도 저렴하고 유찰이 많이 되어 낙찰가격이 매력적으로 보이기 때문에 낙찰에 대한 유혹이 많이 있습니다. 하지만 잘 모르고 낙찰을 받았다가 손해를 보는 경우가 가장 많은 경우에 속하기도 합니다.

이런 건물만 경매 시 꼭 확인하여야 하는 사항은 다음과 같습니다.

건물만 경매 시 주의할 점 3가지

① 토지주와 계약 관례에서 지료가 얼마 인지 확인

② 지료 내고 수익이 남는지 확인

③ 토지주의 건물철거 청구 가능성 타진

건물을 낙찰 받았다하더라도 토지는 내 것이 아니기 때문에 토지주가 지료를 요구하면 지료를 주어야 합니다. 지료에 대한 금액은 경매를 준비하면서 확인하기가 어렵고, 낙찰 후에도 토지주가 지료를 조정할 수 있기 때문에 건물만에 대해서 소유권을 취득한 낙찰자는 수익화하는 부분에 대해서 예상하기 어려운 많은 변수가 생기게 되어 있습니다. 또한 더 최악의 경우에는 토지주가 건물철거 청구권을 행사할 경우 매우 혼란스럽고 복잡한 사항에 빠질 수 있습니다.

보통 토지주가 경매를 통해 건물만을 취득한 낙찰자를 압박하는 방법으로 건물철거 청구권을 가지고 이용을 많이 합니다. 실제로 철거에 대하 소송이 들어가면 건물 소유주가 법정지상권이 성립된다 하더라도 쓸 수 있는 반격의 카드가 많지 않습니다. 건물철거 청구권이 인정되지 않아도 지료를 가지고 압박하여 결국에는 건물 소유주가 소유에 대한 이익을 없게 만들어 버릴 수도 있기 때문입니다. 토지주는 이런 방식으로 건물에 대한 소유권을 매우 저렴한 가격에 취득할 수 있습니다

이런 상황에서 건물 소유주가 토지 소유주에게 토지를 매매하라고 하여도 칼자루를 잡은 사람은 토지주이기 때문에 절대 합리적인 가격에 토지를 매매하지 않고, 보통 반대의 상황으로 토지주가 건물를 헐값에 매입하는 경우가 많습니다.

‘건물보다는 토지’

그렇기 때문에 부동산에서 위와 같은 말이 나오는 것은 당연한 것입니다. 가격이 저렴한 함정에 빠져서 낙찰 받았을 경우 더 큰 손해로 이어질 수 있는 물건이기 때문에 확실하게 확인하고 경매에 들어가시기를 바랍니다. 건물만 경매 시 가장 안전하게 수익화할 수 있는 방법은 개인명의로가 아닌 법인으로 투자를 하여 위험성을 낮추는 것이 가장 좋은 방법일 것입니다. 법인 설립으로 투자를 할 경우 개인재산에 대한 위험에서 벗어날 수 있고 세금적인 혜택도 더 좋기 때문에 전문적인 경매투자에 들어가신다면 법인 설립도 고려해 보는 것이 좋습니다.

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감사합니다.

 

종합부동산세는 무엇인가요?

□ 종부세 부과 목적
종합부동산세(이하, 종부세)는 고액의 부동산을 보유한 집주인에게 부과되는 세금으로, 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격 안정을 도모함으로써 지방재정의 균형 발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. (종합부동산셉법 제1장 제1조)

□ 사전적 의미
종합부동산세(綜合不動産稅) : 고액의 부동산 보유자에 대해 재산세와 별도로 세금을 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모하는 국세

□ 종합부동산세 과세구분
종합부동산세 : 주택 + 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액 (‘별장’은 종합부동산세 대상에서 제외)

□ 종합부동산세 납세의무자

○ 주택
– 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자
– 수탁자 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택의 경우 그 위탁자
(「종합부동산세법」제7조 제2항)

○ 토지
– 종합합산과세대상 : 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억 원을 초과하는 자
– 별도합산과세대상 : 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억 원을 초과하는 자

□ 종합부동산세 과세표준

○ 주택
– 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 9억 원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액

○ 토지
– 종합합산과세대상 : 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억 원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액
– 별도합산과세대상 : 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억 원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액

□ 종합부동산세 납세지

○ 개인 또는 법인으로 보지 않는 단체
– 거주자 : 그 주소지
– 비거주자 : 국내사업장의 소재지

○ 법인 또는 법인으로 보는 단체
– 내국법인 : 해당 법인의 등기부에 따른 본점이나 주사무소의 소재지,
– 외국법인 : 국내사업장의 소재지

□ 종합부동산세 부과·징수
○ 과세 기준일 : 6월 1일
○ 해당연도 12월 1일 ~ 12월 15일
○ 신고기한 이내에 관할세무서장·한국은행·체신관서에 납부

 

수익형 부동산이라는 용어를 일상생활이나 뉴스 등에서 많이 들어볼 수 있는데 정확히 수익형 부동산이란 무슨 의미 일까요?

부동산 용어 중에 수익형 부동산이란 단어가 명시되어 있는 것은 아닙니다.

그렇기 때문에 수익형 부동산을 정의하고자 하면 다음과 같이 의미를 풀어 이야기 할 수 있습니다.

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‘수익이 발생하는 부동산 자산’

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의미가 어려운 것은 아닙니다. 수익이 발생하는 모든 형태의 부동산을 수익형 부동산이라고 명하게 되겠습니다.

부동산에는 여러 종류가 있습니다.

크게는 주택, 토지, 건축물.

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세부 분류로 갈 경우에는 주택에는 단독주택, 공동주택이 있고

토지는 말 그대로 토지를 이야기 하는 것이고

건축물에는 주택과 토지를 제외한 모든 건축물이 포함됩니다.

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좀 더 세부적으로 들어가면 더욱 다양한 부동산의 형태가 존재하겠지요~

이런 다양한 부동산의 형태 중에서 주인에게 수익을 주는 부동산을 수익형 부동산이라고 하는 것입니다.

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부동산을 통해 수익을 내는 방법은 다양합니다.

가장 대표적인 방법으로 주택을 소유한 경우 전세나 월세를 줌으로써 세입자에게 받는 돈이 수익이 될 수 있을 것이고,

상가를 소유한 경우에도 상가 임대를 통해 상가주에 수익을 주는 경우가 있을 것입니다.

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생각해보면 부동산을 통한 다양한 방법으로 수익을 얻을 수 있겠지요~

이런 모든 것을 통털어서 수익형 부동산이라고 하는 겁니다.

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우리나라에서는 자산을 형성하는 방법 중에 부동산이 차지하는 비율이 매우 높은 편입니다.

수익형 부동산을 통해 가치 상승을 통한 부자가 된 경우는 흔히 볼 수 있습니다.

그만큼 우리들에게 부동산은 자산을 형성하는 확실하고 검증된 중 방법 중에 하나라고 볼 수 있습니다.

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이런 다양한 부동산 형태를 어떻게 운영하여 수익을 창출할 것이냐는 시대가 변하고 시장이 변화하는 것에 맞추어 달라질 수 있기에 부동산에 대한 관심과 공부는 필수라고 봅니다. 부동산을 통한 자산 형성에 의지가 있다면 지금~!!! 부동산에 대해 좀 더 관심을 가지고 알아보시 바랍니다~^^

▶ 공인중개사 주택 임대계약 진행 시 확인·설명 의무 강화

▶ 집주인 체납 세금 유무 / 선순위 세입자 유무 확인 및 설명 의무

국토교통부는 공인중개사의 중개대상물에 대한 확인·설명 의무를 강화하는 내용의 공인중개사법 하위법령 개정안을 다음달 18일까지(2023년 12월 18일) 입법예고한다고 금일(2023년 11월 07일) 밝혔습니다.

개정안의 내용을 살펴보면 개업공인중개사는 임대인의 체납 유무와 선순위 세입자의 확정일자를 새로운 임차인에게 확인·설명 하도록 개정된 것입니다.

임대인의 체납 세금이 많을 경우 집이 경매나 공매로 넘어가면 매각 대금에서 우선 순위로 납부 된 뒤에 임차인의 보증금을 변제하는 경우가 생기게 되는데, 이 때문에 임차인은 보증금을 보전 받지 못하게 되는 경우가 생기가 되는 것을 고려한 것입니다.

또한 선순위 세입자에 대한 확인·설명 의무를 강화하여 후순위 세입자의 보증금을 보전 받게 하도록 하기 위한 개정안 입니다.

기존에 임차인의 보증금을 보전하기 위한 제도적인 방안으로는 최우선변제금, 우선변제금, 확인·설명 의무 등이 이었지만, 이런 법적인 보호 장치의 헛점을 이용한 전세사기가 사회적인 문제가 되면서 개정안이 입법예고 된 것입니다.

개업공인중개사 및 소속공인중개사는 확인·설명 의무를 부실하게 하거나 누락할 경우 최대 500만원의 과태료가 부과됩니다.